Имотите „на зелено“ – кога инвестицията може да се превърне в капан?

Закупуването на жилище в процес на строителство – т.нар. „на зелено“ – изглежда примамливо: по-ниски цени, възможност да изберете етаж, изложение, дори разпределение. Но зад обещанията и 3D визуализациите се крият рискове, които често остават неразбрани от купувачите… докато не е твърде късно.

Какъв е проблемът?

Когато купувате имот „на зелено“, реално плащате за нещо, което още не съществува или съществува само частично. Инвестирате средства в проект, който тепърва предстои да се реализира. Ако строителят изпадне в забавяне, финансова несъстоятелност или въобще не завърши сградата, вие може да останете без имот и без вложените средства.

Особено сериозен е рискът, когато теренът или бъдещата сграда са обременени с ипотеки или залози, които кредитори могат да предявят в случай на фалит на предприемача.

Реален пример от практиката ми:

Младо семейство подписва предварителен договор за покупка на апартамент „на зелено“ в малка кооперация. Плащат 30% от стойността на имота по банков път и очакват сградата да бъде завършена в срок.

Оказва се обаче, че строителят е имал договор за учредено право на строеж върху земята, но не е бил собственик на парцела. В хода на строежа отношенията между него и собственика на земята се обтеглят заради забавяне и неизпълнение на задълженията. Собственикът прекратява правото на строеж и спира проекта. Строителят изпада във финансов колапс и няма средства да възстанови внесените от семейството пари.

Семейството остава без апартамент и без реален шанс да си върне инвестицията – освен ако не премине през дълги и несигурни съдебни процедури.

Най-чести капани при покупка „на зелено“:

-Строителят не е собственик на земята, а ползва само право на строеж, което може да бъде прекратено.

-Сградата е ипотекирана в полза на банка, която финансира проекта.

-Няма издадено разрешение за строеж или проектът е с административни пречки.

-Плащате значителна сума предварително, без адекватни гаранции.

-Плащате в брой – това винаги е риск.

Как да се предпазите?

-Никога не давайте пари в брой!

-Всички плащания трябва да са по банков път, с ясно посочено основание.

-Не плащайте големи суми авансово!

-Настоявайте за разсрочено плащане, обвързано с конкретни етапи на строителството (Акт 14, Акт 15 и т.н.).

-Проверете правния статус на земята и сградата.

-Има ли издадено разрешение за строеж?

-Собственик ли е строителят на терена или има само право на строеж?

-Има ли ипотеки или други тежести?

-Изискайте банкова гаранция или застраховка на вложените средства.

-Проучете предприемача. Тук е мястото да се доверите на брокера си – той познава пазара, историята на инвеститора, репутацията на строителя и може да ви даде ценна информация за проекта, за района и за рисковете от конкретната сделка.

Заключение:

Покупката на имот „на зелено“ носи потенциални ползи, но и сериозни рискове. Без адекватна правна проверка може да се окажете в ситуация, в която сте вложили значителни средства, без гаранция, че ще получите имота си.

Не пренебрегвайте съветите на брокера – той е вашият партньор в избора на правилния имот и познава пазара. Но не подписвайте никакви договори без предварителна консултация с адвокат. Брокерът ви помага да намерите най-добрата оферта, адвокатът се грижи тя да бъде безопасна.

Само с помощта на добър брокер и опитен адвокат можете да сте сигурни, че сделката е изгодна и защитена.