Предварителният договор – общи положения при сделки с недвижими имоти

Какво представлява?

По силата на чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗД предварителният договор е двустранен договор, с който едната страна – обещател (продавач) – се задължава да прехвърли притежавано от нея право на собственост или ограничено вещно право по нотариален ред, а другата страна – купувач – се задължава да заплати договорената цена. Плащането може да бъде уговорено изцяло или частично и в определен срок.

Целта на предварителния договор е да подготви страните за сключване на окончателния договор, който при сделки с имоти винаги е под формата на нотариален акт (чл. 18 ЗЗД).

Какъв може да е предметът?

Предварителният договор може да има за предмет различни сделки за прехвърляне или учредяване на вещни права:

• продажба;
• издръжка и гледане;
• замяна;
• залог;
• ипотека и др.

❌ Изключение прави договорът за дарение. Обещанието за дарение е недействително съгласно чл. 226, ал. 1 ЗЗД, тъй като дарението има незабавно действие и не може да се уговаря предварително.

Съществени условия

Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа съществените условия на окончателния:

• предмет – индивидуализация на имота или правото;
• цена;
• срокове за изпълнение.

При недвижими имоти индивидуализацията е от решаващо значение, за да може съдът – ако се стигне до иск – с решението си да замести окончателния договор.

Индивидуализация на имота

Тя зависи от това:

• дали имотът е УПИ, апартамент, гараж, ателие и пр.;
• дали е съществуваща или бъдеща вещ;
• дали имотът е в населено място с кадастрална карта;
• дали е извън регулация.

Точната индивидуализация е необходима, защото съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД има вещноправен ефект, аналогичен на нотариалния акт.

Валидност на предварителния договор

За да е валиден, предварителният договор трябва да отговаря на изискванията на чл. 26–33 ЗЗД: съгласие, основание, предмет, евентуални условия и срокове.

• Предмет могат да бъдат движими и недвижими вещи, както и бъдещи вещи и права.
• Писмената форма е условие за действителност, когато става дума за прехвърляне, учредяване или прекратяване на вещни права върху недвижим имот.
• При предварителен договор за продажба на наследство задължително се изисква писмен договор с нотариална заверка на подписите (Решение № 55/1962 г. на ОСГК на ВС).
• Ако договорът се сключва чрез пълномощник, пълномощното трябва да е писмено (чл. 37 ЗЗД).

⚖️ В съдебната практика е прието, че ако окончателният договор за продажба на имот е нищожен поради липса на нотариална форма, но съдържа всички съществени реквизити (имот и цена), той има действието на предварителен договор (ТР № 94/1970 г. на ОСГК на ВС).

Нищожност и разваляне

Предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен, ако е:

• нищожен – поради пороци на волята (измама, насилие, грешка), липса на форма или противоречие със закона;
• развален – бил е валиден, но поради неизпълнение е прекратен.

И в двата случая не може да бъде предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Особени хипотези

Имот в съпружеска имуществена общност

Ако предметът на предварителния договор е имот в СИО, необходимо е писмено съгласие и на двамата съпрузи.

• При липса на съгласие договорът е в състояние на висяща недействителност (чл. 22, ал. 4 СК).
• Той може да бъде саниран, ако съпругът го потвърди.
• Ако съгласие липсва и срокът за оспорване изтече – договорът не може да се обяви за окончателен.

Окончателен договор без форма

Ако страните са подписали обикновен писмен договор за продажба на имот (вместо нотариален акт), той е нищожен като окончателен. Но ако съдържа всички реквизити на предварителен договор (имот и цена), той действа като предварителен.
⚖️ Това е прието в ТР № 94/07.09.1970 г. по гр. д. № 82/1970 г. на ОСГК на ВС.

Чужденци – купувачи

Когато с предварителния договор е обещано прехвърляне на земя и сграда на съпрузи, единият от които е чужденец:

• уговорката за земята е недействителна (освен ако купувачът е гражданин на ЕС);
• договорът може да бъде обявен за окончателен само за действителната част – сградата.

Страни по договора

Предварителен договор може да сключи всеки правоспособен субект:

• физически лица, включително малолетни, непълнолетни или поставени под запрещение – при условие, че са надлежно представлявани;
• юридически лица – чрез органите, които имат представителни правомощия според закона или устава.

Пример: Ако юридическо лице е обещател (продавач), за да е валиден договорът, трябва да има:

• валидно решение на управителния орган за разпореждане с имота;
• изричен мандат на представляващия.

⚖️ В Решение № 47/29.04.2009 г. на ВКС е прието, че ако кооперация сключи предварителен договор без решение на Общото събрание, валидността на договора е поставена под съмнение. Наличие на протокол от ОС с решение за продажба е доказателство за волята на кооперацията.

Правен ефект

Предварителният договор е облигационен договор. Той поражда само облигационни права и задължения – дори и когато предметът е прехвърляне на собственост.
⚠️ По силата на самия предварителен договор собственост не се прехвърля – това става едва с нотариален акт или със съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.