Единният регистър на етажната собственост през 2026 г.: възниква ли задължение за вписване, ако системата не функционира
С последните изменения в законодателството беше създадена Единна информационна система на етажната собственост, която следва да обедини регистрите на професионалните управители и на етажната собственост. Целта е централизирана електронна проследимост на управлението, по-голяма прозрачност и административен контрол.
През 2026 г. възниква практически важен въпрос: какви са правните последици, когато подзаконовата уредба е в сила, но самият електронен регистър все още не е въведен в експлоатация.
Нормативна рамка
Съгласно Закон за управление на етажната собственост се създава електронна система към Министерство на регионалното развитие и благоустройството, която обединява:
- регистър на професионалните управители на етажна собственост;
- регистър на етажната собственост, съдържащ данни за сдруженията на собствениците и управителните органи.
С Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. е уреден редът за събиране, обработване и вписване на данни в системата. Самото влизане в сила на наредбата обаче не означава автоматично възникване на фактическа възможност за вписване.
Възниква ли задължение без работещ регистър
Задължението за вписване предполага наличие на функционираща електронна платформа, чрез която данните могат да бъдат подадени и обработени. Когато такава система не е въведена в експлоатация, липсва обективна възможност за изпълнение.
В този контекст намира приложение класическият правен принцип:
Impossibilium nulla obligatio est – „Към невъзможно действие не може да съществува задължение.“
Практическите изводи са следните:
- не възниква изискуемо задължение за реално вписване в електронния регистър;
- не могат да се прилагат санкции за невписване;
- не настъпват неблагоприятни правни последици от липсата на регистрация;
- административна отговорност не може да бъде ангажирана при обективна техническа невъзможност.
Следователно до реалното въвеждане на системата задължението съществува нормативно, но не е фактически изпълнимо.
Временен режим: уведомяване на общината
До активирането на Единната информационна система продължава да се прилага досегашният ред за уведомяване на общинската администрация относно:
- избора на управител;
- промени в управителните органи;
- основни данни за етажната собственост.
На практика това означава:
- подаване на информацията до общината по установения ред;
- съхраняване на данните в общинската администрация;
- последващо служебно въвеждане в електронния регистър след неговото стартиране.
През този период контролът се осъществява от общините, а не от централната система.
Санкции и отговорност
Санкции за невписване могат да се налагат само при наличие на функциониращ регистър и реална възможност за подаване на данни.
До въвеждането на системата:
- не следва да се налагат глоби за невписване в регистъра;
- не възникват правни последици от липсата на регистрация;
- отговорност може да възникне единствено при неизпълнение на задължението за уведомяване на общината по действащия ред.
Това разграничение има съществено значение при евентуални административни проверки.
Практически действия за управителите
До реалното въвеждане на системата управителите следва да:
- поддържат актуална книга на етажната собственост;
- съхраняват протоколи за избор и решения на общото събрание;
- уведомяват общината за настъпили промени;
- подготвят данните за бъдещо вписване;
- осигурят подредена и проследима документация.
След активирането на регистъра е възможно да бъдат определени кратки срокове за подаване или потвърждаване на информацията, поради което предварителната подготовка е разумна и необходима.
Заключение
Влизането в сила на подзаконовата уредба относно Единната информационна система не поражда автоматично задължение за вписване, когато самата система не функционира.
Докато липсва техническа възможност за регистрация, не може да се ангажира административна отговорност за невписване. До въвеждането на регистъра управителите следва да изпълняват действащия режим на уведомяване към общините и да поддържат изрядна документация.
Преходният период изисква правна прецизност и внимателно проследяване на нормативното развитие, тъй като след реалното стартиране на системата задълженията ще станат напълно приложими.
