Нищожността на договорите за прехвърляне на недвижим имот при нарушение на чл. 152 ЗЗД – яснота от ВКС
На 11 юни 2025 г. Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ОСГТК на ВКС) постанови Тълкувателно решение № 2/2025 г., с което отклони предложението за уеднаквяване на практиката по въпрос, касаещ нищожността на вещнотранслативни договори, сключени в нарушение на чл. 152 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Макар и формално да няма произнасяне с тълкувателен отговор, решението съдържа важна систематизация на досегашната практика и изяснява съществени аспекти относно правната квалификация на такива договори, както и приложението на защитната разпоредба на чл. 17, ал. 2 ЗЗД спрямо трети добросъвестни лица.
Какво казва чл. 152 ЗЗД и защо е важен?
Съгласно чл. 152 ЗЗД, предварителна уговорка между кредитор и длъжник, че при неизпълнение на задължението кредиторът ще стане собственик на имущество, дадено в обезпечение, е нищожна. Това правило има за цел да защити длъжника, като не допуска заобикаляне на реда за принудително изпълнение – чрез съда или ЧСИ – чрез частни уговорки, които биха ощетили длъжника или други кредитори.
Кога прехвърлянето на имот може да е нищожно?
В практиката се срещат случаи, в които прехвърляне на недвижим имот се извършва формално като продажба, но реално цели обезпечаване на парично задължение, по начин, противоречащ на чл. 152 ЗЗД. Например:
- Кредитор отпуска заем и получава прехвърляне на имот;
- Страните уговарят устно, че имотът ще бъде върнат при погасяване на заема;
- Това съглашение не е изрично документирано.
В подобни случаи ВКС последователно приема, че това не е симулативна сделка, а фидуциарна – прикриваща обезпечение, което заобикаля закона, и затова е абсолютно нищожна по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, вр. с чл. 152 ЗЗД.
Какво постанови ВКС през 2025 г.?
С Тълкувателно решение № 2 от 2025 г. ВКС прие, че:
- Не съществува противоречива практика, която да обоснове необходимост от нов тълкувателен акт;
- В случаите, когато има фидуциарен елемент – т.е. страните използват продажба за прикриване на обезпечение – договорът е нищожен поради противоречие със закона, а не поради симулация;
- Чл. 17, ал. 2 ЗЗД не се прилага в тези хипотези – защото не е налице симулативна сделка, а нищожност по чл. 152 ЗЗД, която не подлежи на противопоставимост спрямо трети лица.
Т.е. дори трети лица, придобили от кредитора/приобретателя, могат да загубят придобитото, ако са били недобросъвестни – напр. знаели са за фидуциарната уговорка.
Практическо значение за участниците в имотния оборот
За продавачи, купувачи и техните кредитори това решение има сериозни последици:
- Ако сте длъжник, който е прехвърлил имот като „обезпечение“, имате възможност да атакувате договора като нищожен;
- Ако сте купувач от такъв кредитор, трябва да докажете, че сте добросъвестен – не сте знаели за фидуциарния характер на предходната сделка;
- Ако сте кредитор, следва да използвате законни способи за обезпечение – ипотека, залог, запис на заповед, но не и „фиктивна“ продажба.
Позицията на ВКС: последователна и ясна
Тълкувателното решение подчертава, че при фидуциарни сделки, прикриващи обезпечение, нищожността възниква поради противоречие със закона, а не поради липса на действителна воля (каквато е при симулация). Затова и чл. 17, ал. 2 ЗЗД не защитава придобилия от привидния собственик, освен ако не се докаже неговата добросъвестност по специалните правила на вещното право и ГПК.
Заключение
За всеки, участващ в сделки с недвижими имоти – било като купувач, продавач, заемодател или инвеститор – правната сигурност и яснотата на намеренията са от изключително значение. Съдебната практика на ВКС дава стабилни ориентири, но също така подчертава значението на доказателствата и на внимателното структуриране на договорните отношения.
Прехвърлянето на собственост като обезпечение не е просто нестабилна юридическа конструкция – тя е правно нищожна. Последиците могат да засегнат не само страните по договора, но и трети лица.
