ЗАЩО НЕ ТРЯБВА ДА СЕ ИЗПОВЯДВАТ СДЕЛКИ ПОД РЕАЛНАТА СТОЙНОСТ? И ЗАЩО ПЛАЩАНЕТО В БРОЙ МОЖЕ ДА ВИ СТРУВА ИМОТА?

Изповядването на сделки за недвижими имоти на значително по-ниска от пазарната цена е често срещана практика в България, но тя крие сериозни правни, данъчни и процесуални рискове, които могат да доведат до нищожност, унищожаемост или недействителност на сделката, както и до неблагоприятни последици за страните и техните наследници. В следващия анализ ще бъдат разгледани подробно основанията, поради които тази практика следва да се избягва, с акцент върху съдебната практика на ВКС и конкретни правни аргументи.

1. Договорната свобода и нейните граници:

Българското право признава принципа на договорната свобода – страните могат свободно да определят съдържанието на договора, включително и цената на имота, предмет на сделката. Тази свобода обаче не е абсолютна. Законът поставя граници, които не могат да бъдат прекрачвани: императивните правни норми и добрите нрави. Съгласно чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави.

Върховният касационен съд последователно подчертава, че добрите нрави са неписани, общоприети морални норми, на които законът е придал правно значение. Нарушаването им се приравнява по последици на противоречие със закона. Противоречие с добрите нрави е налице, когато се нарушават основни правни принципи като справедливостта и добросъвестността в гражданскоправните отношения, както и когато се допуска неоправдано имуществено разместване между страните.

2. Кога ниската цена води до нищожност на сделката?

Не всяка продажба на имот на цена под пазарната е нищожна. ВКС е категоричен, че за да се приеме нарушение на добрите нрави, нееквивалентността на престациите трябва да бъде толкова съществена, че практически да е сведена до липса на престация. Само тогава може да се говори за нищожност по чл. 26, ал. 1 ЗЗД.

В редица решения се приема, че разлика между договорената и пазарната цена от порядъка на 10, 15, 20 и повече пъти е индикация за такава крайна нееквивалентност, която води до нищожност. Например, при продажба на имот за 46 405 лв. при пазарна цена 902 000 лв. (разлика близо 20 пъти), съдът приема, че е налице нищожност поради накърняване на добрите нрави. В друго решение се посочва, че при цена шест пъти по-ниска от пазарната, договорът е недействителен, тъй като икономическият резултат е социално неприемлив.

3. Практически измерения на нищожността

Нищожната сделка не поражда правни последици – не прехвърля собственост, не може да бъде санирана, а последващите сделки, извършени въз основа на нея, също са недействителни. Наследниците на продавача могат да атакуват сделката по всяко време, тъй като нищожността не се погасява по давност.

4. Недействителност при представителство – чл. 40 ЗЗД

Особено висок е рискът при сделки, сключени чрез пълномощник. Ако пълномощникът и купувачът се споразумеят във вреда на представлявания (например, уговорят цена, многократно по-ниска от пазарната), договорът е недействителен по чл. 40 ЗЗД. ВКС приема, че представителят винаги трябва да действа в интерес на представлявания, а всяко действие в отклонение на този принцип е увреждащо и неморално.

Съдът изследва не само разликата в цената, но и други обстоятелства – роднински връзки между страните, липса на обективна необходимост от продажба, липса на пазарна логика. При доказан сговор и недобросъвестност, сделката се обявява за недействителна, а последващите прехвърляния нямат вещен ефект.

5. Унищожаемост поради крайна нужда – чл. 33 ЗЗД

Друга хипотеза, при която ниската цена е правнорелевантна, е сключването на договора поради крайна нужда при явно неизгодни условия. ВКС приема, че явно неизгодни условия са налице, когато има очевидна нееквивалентност между насрещните престации, а продавачът е бил в тежко финансово или здравословно състояние. В този случай договорът е унищожаем, като искът може да се предяви в едногодишен срок от сключването.

6. Симулация и заобикаляне на закона

Занижената цена често е белег за симулативна сделка – прикриване на дарение, заем или друго съглашение. ВКС допуска всички доказателствени средства за разкриване на симулацията, включително свидетелски показания при наличие на начало на писмено доказателство. Ако се установи, че страните са уговорили по-висока цена, отколкото е посочена в нотариалния акт, последицата не е нищожност на договора, а заместване на привидната клауза с действителната[Решение №22 от 2021 г. на ВКС].

7. Данъчни и процесуални последици

Изповядването на сделки на занижени цени води до данъчни рискове. По силата на чл. 16, ал. 1 ЗКПО и чл. 70 ЗДДС, органите по приходите могат да определят данъчната основа по пазарни цени, когато има отклонение от данъчно облагане. Данъчната оценка по ЗМДТ е минимална за целите на облагането, но не е критерий за пазарна цена. При ревизии се изисква доказване на реалното плащане на цената, а при несъответствие между доходи и имущество се прилагат санкции.

Нотариусът е длъжен да изиска декларация, че посочената цена е действително уговореното плащане. Ако се установи, че цената не е реална, това поставя под съмнение добросъвестността на страните и може да доведе до последващи спорове и ревизии.

8. Доказателствени и процесуални рискове

Ниската цена е предпоставка за съдебни спорове, особено от страна на наследници, които могат да атакуват сделката години по-късно. Нищожността не се погасява по давност, а унищожаемостта – в едногодишен срок. Съдът е длъжен служебно да следи за нищожност, когато тя следва от съдържанието на договора или от събраните доказателства.

9. Съдебна практика – обобщени изводи и цитати

„За нищожни като противни на морала следва да се приемат тези сделки, в които нееквивалентността на престациите е толкова съществена, че практически е сведена до липса на престация.

„Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с добрите нрави, освен ако нееквивалентността е толкова съществена, че практически е сведена до липса на престация.

„Драстичното разминаване между уговорената и действителната цена на продавания имот определя сделката като сключена при тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, обуславящо нейната нищожност.

„Представителят винаги трябва да действа в интерес на представлявания. Продажба на цена, която е многократно по-ниска от пазарната, е обективно увреждаща и накърнява добрите нрави.

„Нарушаване на добрите нрави има само при такава съществена нееквивалентност, при която не може да се предположи, че договор би бил сключен.

„Продажбата на имот на цена, съответстваща на данъчната му оценка, не може да обоснове извод за нееквивалентност на престациите до степен да обоснове нищожност… дали престациите са еквивалентни по принцип определят страните по договора, като преценката за това в конкретния случай е субективна.

10. Заключение

Изповядването на сделки за недвижими имоти на значително по-ниска от пазарната цена не е просто „данъчна оптимизация“, а крие сериозни правни рискове – нищожност поради накърняване на добрите нрави, недействителност при представителство, унищожаемост поради крайна нужда, симулация, данъчни корекции и процесуални усложнения. Съдебната практика е последователна: когато разликата между договорената и пазарната цена е драстична, съдът приема, че е налице нарушение на основни правни принципи, което води до нищожност на сделката. Това създава несигурност за страните, улеснява атакуването на сделката от наследници и трети лица и може да доведе до загуба на имота и други тежки последици.

Затова цената по нотариалния акт трябва да отразява реалната уговорка между страните, а всяко отклонение от пазарната стойност следва да бъде добре обосновано и документирано, за да се избегнат бъдещи правни и данъчни проблеми.