Последни изменения в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) – практически анализ и съдебна практика
Измененията в Закона за управление на етажната собственост от 2023–2024 г. променят съществено начина, по който се управляват сградите в режим на етажна собственост. Законодателят въведе по-строги изисквания за участие, отчетност и контрол, както и механизми за дигитализация и защита на малцинствените собственици.
Това означава едно: формалните грешки вече струват скъпо.
Съдебната практика показва, че решенията на общото събрание се отменят все по-често поради процедурни нарушения.
Разширяване на задълженията на собствениците и обитателите
Новата уредба засилва активната роля на собствениците. Вече съществува изрично задължение за участие в управлението – лично или чрез пълномощник. Пасивното поведение не освобождава от последиците на взетите решения.
В практиката на Върховния касационен съд последователно се приема, че решенията на общото събрание обвързват всички собственици – включително тези, които не са присъствали или са гласували против. Това означава, че „неучастието“ не е защитна стратегия.
Разширено е и съдържанието на декларациите за книгата на етажната собственост – включително данни за обитатели и домашни животни. Неподаването на информация в законоустановения срок представлява административно нарушение. Управителят носи отговорност за правилното водене и предоставяне на тези данни.
Изрично е потвърден принципът, че всеки собственик отговаря за задълженията на етажната собственост съразмерно на притежаваните идеални части – принцип, който съдебната практика отдавна прилага.
Дигитализация на управлението
Законът допуска водене на електронна книга на етажната собственост и подаване на декларации по електронен път с квалифициран електронен подпис.
Въведена е възможност за провеждане на общи събрания в смесен режим – присъствено и чрез видеоконференция.
Тук обаче се крие сериозен риск: ако в правилника за вътрешния ред не са ясно уредени процедурите за идентификация, гласуване и документиране, взетите решения могат да бъдат атакувани в съда.
Съдебната практика е категорична – неспазването на процедурните правила води до незаконосъобразност и отмяна на решенията.
Неприсъствено гласуване – възможност с висока процесуална чувствителност
Създаден е нов механизъм за неприсъствено гласуване по ключови въпроси като ремонти, полезни разходи и присъединяване към мрежи.
Гласуването се извършва след провеждане на общото събрание в определен срок, а декларациите могат да се подават и електронно.
Практически проблем възниква, когато:
- поканата не съдържа конкретни проекторешения;
- не е взето валидно решение за провеждане на неприсъствено гласуване;
- не е спазена процедурата по документиране.
В такива случаи съдът приема, че е налице съществено нарушение на реда и решенията подлежат на отмяна.
Защита при доминиращ собственик
Въведена е специална защита в хипотезите, когато едно лице притежава повече от половината идеални части. В тези случаи се изисква по-висок кворум, за да бъде събранието редовно.
Тази промяна цели да ограничи практиката на фактическо еднолично управление и да гарантира защита на малцинствените собственици.
При неспазване на този режим решенията могат да бъдат отменени по съдебен ред. В практиката на Върховния касационен съд се подчертава значението на стриктното спазване на изискванията за кворум.
Професионални управители и засилен контрол
Регламентирани са изисквания за вписване на професионалните управители и основания за заличаване при системни нарушения.
Въведено е задължение за ежемесечен отчет на приходите и разходите, който следва да бъде публично оповестяван за собствениците.
Контролният съвет получава разширени правомощия за достъп до документацията и задължение за периодични проверки.
Липсата на отчетност може да доведе до предсрочно прекратяване на мандата, а при неправомерно разходване на средства – до имуществена отговорност.
Единен централен регистър – нова реалност за управителните органи
Създава се Единна информационна система към Министерството на регионалното развитие, която обединява регистрите на професионалните управители и на етажната собственост.
Практическите последици са съществени:
- управителните органи трябва да заявят вписване в кратък срок след избора;
- без вписване управителят няма легитимация пред институции, доставчици и съдилища;
- отказът за вписване подлежи на съдебно обжалване.
Невписаният управител на практика не може ефективно да представлява етажната собственост.
Значението на правилника за вътрешния ред
Правилникът вече не е формалност. Той трябва да съдържа:
- ред за онлайн събрания;
- процедура за неприсъствено гласуване;
- правила за електронна комуникация и защита на данните.
Липсата на актуализиран правилник е една от най-честите предпоставки за успешно оспорване на решения.
Най-честите правни рискове
Практиката показва няколко основни групи проблеми:
- незаконосъобразно свикване на събрание;
- неправилен кворум;
- нарушения при гласуване;
- липса на отчетност;
- невписан управителен орган;
- неправомерно разходване на средства.
Съдебната защита се осъществява в кратки срокове, а пропускането им води до стабилизиране на порочни решения.
Заключение
Измененията в ЗУЕС въвеждат по-строг, по-прозрачен и по-отговорен модел на управление на етажната собственост. Заедно с това обаче се увеличават и рисковете от правна невалидност на решенията при неспазване на процедурните изисквания.
Съдебната практика потвърждава, че решенията на общото събрание имат задължителен характер, а допуснатите процесуални нарушения могат да доведат до тяхната отмяна или нищожност.
Кога е необходима адвокатска намеса?
- При оспорване на решения на общото събрание
- При защита срещу неправомерни разходи
- При спорове относно кворум и мнозинство
- При отговорност на управител или контролен съвет
- При проблеми с вписване в регистъра
- При дела за вземания на етажната собственост
При спорове в етажната собственост времето е решаващ фактор. Навременната правна реакция често определя изхода на делото.
