УНИЩОЖАЕМИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМИ ИМОТИ – СКРИТИЯТ РИСК ЗАД ПРИВИДНО РЕДОВНИЯ ДОГОВОР

В практиката на недвижимите имоти има сделки, които изглеждат напълно законни – подписани пред нотариус, вписани в имотния регистър, придружени с всички необходими документи. И въпреки това те могат да се окажат правно нестабилни. Именно такива са унищожаемите сделки.

За разлика от нищожните сделки, които не пораждат правни последици още от самото начало, унищожаемите сделки са напълно действителни до момента, в който заинтересованата страна упражни правото си да поиска тяхното унищожаване от съда. Те могат да прехвърлят собственост, да създават задължения и да бъдат противопоставени на трети лица – но носят в себе си риск, който може да се прояви години по-късно. Именно тази особеност ги прави особено значими при сделки с недвижими имоти.

КОГА ЕДНА СДЕЛКА МОЖЕ ДА БЪДЕ УНИЩОЖЕНА:

Законът за задълженията и договорите ясно определя основанията, при които една сделка подлежи на унищожаване. Това са случаите, когато договорът е сключен:

• от недееспособно лице или без спазване на законовите изисквания за представителство;
• при грешка, измама или заплашване;
• при крайна нужда и явно неизгодни условия.

Тези основания са изчерпателно изброени в закона и не могат да се тълкуват разширително. Това е логично – унищожаемостта представлява изключение от основния принцип на свободата на договаряне.

КОГАТО ЧОВЕК ФОРМАЛНО Е ДЕЕСПОСОБЕН, НО НЕ РАЗБИРА КАКВО ПОДПИСВА:

Особено деликатна е хипотезата, при която лицето е юридически дееспособно, но към момента на подписване не е могло да разбира или да ръководи действията си – например поради деменция, психично заболяване или тежко здравословно състояние.

В тези случаи сделката не е нищожна, а унищожаема. Това означава, че тя съществува и произвежда правни последици до постановяване на съдебно решение. Практиката на Върховния касационен съд подчертава именно този подход – дори трайна неспособност да се разбира значението на действията не води автоматично до нищожност.

За пазара на недвижими имоти това има огромно значение. Купувачът може да придобие имот от лице, което изглежда напълно адекватно в деня на сделката, но впоследствие наследниците да поискат нейното унищожаване.

ГРЕШКАТА – КОГАТО СТРАНАТА НЕ Е ПОЛУЧИЛА ТОВА, КОЕТО Е МИСЛЕЛА:

Грешката е един от най-често срещаните пороци на волята. Тя води до унищожаемост, когато се отнася до съществени качества на предмета на сделката.

В практиката това може да означава например:

• покупка на имот, за който се счита, че е самостоятелен обект, а всъщност представлява идеална част;
• придобиване на имот с убеждението, че е свободен от тежести, когато реално съществуват ограничения.

Важно е да се знае, че не всяка грешка води до унищожаемост. Грешка в пресмятането например подлежи само на поправяне, но не засяга валидността на договора.

ИЗМАМАТА – УМИШЛЕНО ВЪВЕЖДАНЕ В ЗАБЛУЖДЕНИЕ:

Измамата представлява съзнателно и целенасочено действие, чрез което едната страна въвежда другата в заблуждение, за да я накара да сключи договор.

При сделки с недвижими имоти това често се проявява чрез:

• премълчаване на тежести върху имота;
• укриване на висящи съдебни спорове;
• представяне на невярна информация за статута или законността на строежа.

Когато измамата е доказана, договорът може да бъде унищожен. Ако тя произхожда от трето лице, сделката е унищожаема само когато другата страна е знаела или е била длъжна да знае за измамата.

ЗАПЛАШВАНЕТО – КОГАТО ДОГОВОРЪТ СЕ ПОДПИСВА ПОД СТРАХ:

Заплашването е основание за унищожаване, когато лицето е било принудено да сключи сделката чрез възбуждане на основателен страх.

Този страх може да бъде:

• физически;
• психологически;
• икономически.

В практиката често се срещат случаи, при които възрастни хора прехвърлят имоти под натиск от близки или трети лица. Съдът преценява дали страхът е бил реален и достатъчно сериозен, за да повлияе на волята на лицето.

КРАЙНА НУЖДА И ЯВНО НЕИЗГОДНИ УСЛОВИЯ:

Една от най-социално чувствителните хипотези е сключването на договор при крайна нужда.

Това са ситуации, в които човек се намира в тежко положение – например:

• сериозно заболяване;
• финансов колапс;
• спешна необходимост от средства.

Ако при такива условия имот бъде продаден на значително по-ниска цена от пазарната, законът допуска договорът да бъде унищожен. Показателен пример е продажба на апартамент за половината от реалната му стойност с цел покриване на медицински разходи.

Особеното тук е, че правото да се иска унищожаване се погасява в кратък срок – една година от сключването на договора.

КОЙ МОЖЕ ДА ПОИСКА УНИЩОЖАВАНЕ НА СДЕЛКАТА:

Правото да се иска унищожаване принадлежи само на страната, в чийто интерес законът предвижда тази защита.

Например:

• при измама – измамената страна;
• при заплашване – заплашеното лице;
• при недееспособност – самото лице или неговите представители.

Давностният срок обикновено е три години, като началният момент зависи от конкретното основание – например от откриване на измамата или от отпадане на заплахата.

КАКВИ СА ПОСЛЕДИЦИТЕ, АКО СЪДЪТ УНИЩОЖИ СДЕЛКАТА:

Когато договорът бъде признат за унищожен, законът изисква всяка страна да върне това, което е получила. На практика това означава:

• имотът се връща на първоначалния собственик;
• получената цена се връща на купувача.

Ефектът е обратно действие – сделката се счита за несъществувала от самото начало. Въпреки това законът защитава добросъвестните трети лица, които са придобили права преди вписването на исковата молба.

ЗАЩО ТОЗИ ИНСТИТУТ Е ТОЛКОВА ВАЖЕН В ПРАКТИКАТА:

Унищожаемите сделки са една от най-честите причини за съдебни спорове при недвижими имоти. Те създават реален риск както за продавачи и купувачи, така и за посредници.

Най-голямата опасност е, че проблемът невинаги се вижда веднага. Сделката може да изглежда напълно редовна, но години по-късно да бъде атакувана в съда.

Затова при всяка сделка с недвижим имот е необходимо внимателно да се анализират:

• психическото състояние на страните;
• икономическата логика на цената;
• наличието на натиск или заблуждение;
• всички факти около сключването на договора.

Балансът между сигурността и справедливостта

Унищожаемостта е механизъм, чрез който правото коригира несправедливи или порочни сделки, без да подкопава напълно стабилността на гражданския оборот. Тя защитава слабата страна, но същевременно изисква висока степен на доказване.

В областта на недвижимите имоти този баланс е особено крехък. Всяка унищожена сделка може да засегне не само страните по договора, но и наследници, кредитори, банки, купувачи и други лица, свързани с имота.

Именно затова съдилищата подхождат изключително внимателно към такива спорове – а превенцията и професионалният анализ преди подписването на договора често се оказват решаващи.