Покупка на имот от лице в брак без участие на другия съпруг – какви са рисковете и правните последици

Когато се придобива недвижим имот от лице, което към момента на сделката е било в граждански брак, но другият съпруг не е участвал или не е дал съгласие, правните последици зависят от това дали имотът е бил общ или лична собственост на прехвърлителя.

Ако имотът е бил съпружеска имуществена общност

Разпореждането с общ недвижим имот по време на брак се извършва съвместно от двамата съпрузи.

Когато единият съпруг се разпореди с такъв имот без участието или съгласието на другия, сделката не е нищожна, а оспорима спрямо неучаствалия съпруг.

Неучаствалият съпруг има право да оспори сделката по съдебен ред в шестмесечен срок от узнаването за нея, но не по-късно от три години от извършването ѝ.

Ако този срок изтече без да бъде предявен иск, сделката се стабилизира и става напълно действителна и спрямо неучаствалия съпруг. В такъв случай купувачът запазва собствеността върху имота, а съпругът губи възможността да оспорва разпореждането.

Ако имотът е лична собственост на прехвърлителя

Когато имотът е лична собственост на единия съпруг, той може самостоятелно да се разпорежда с него. В този случай сделката е напълно действителна, дори без участието или съгласието на другия съпруг.

Ако имотът е семейно жилище – лична собственост на единия съпруг

Когато личният имот представлява семейно жилище и семейството няма друго жилище, разпореждането с него изисква съгласието на другия съпруг.

При липса на такова съгласие сделката може да бъде извършена само с разрешение от съда. Ако това изискване не е спазено, разпореждането е оспоримо и може да бъде обявено за недействително по иск на неучаствалия съпруг.

Характер на недействителността

Съдебната практика приема, че когато единият съпруг се разпореди с общ имот без съгласието на другия, сделката е с т.нар. висяща недействителност. Това означава, че тя поражда действие, докато не бъде оспорена.

Ако срокът за оспорване изтече без да бъде предявен иск, сделката се санира и се счита за валидна от самото начало.

Практически последици за купувача

Купувачът придобива имота, но поема риск от евентуално оспорване от неучаствалия съпруг.

Ако съпругът предяви иск в предвидения срок и го спечели, сделката се обявява за недействителна спрямо него и купувачът губи правото на собственост върху съответната част.

Ако срокът за оспорване изтече, купувачът става неоспорим собственик на имота.

Обобщение

При покупка на недвижим имот от лице в брак без участието на другия съпруг, сделката по правило е оспорима, но не и нищожна. Ако неучаствалият съпруг не я оспори в предвидения срок, тя става напълно действителна и купувачът запазва собствеността си.